克而瑞物管在《2021-2022年中国物业管理行业发展白皮书》中总结了过去一年物业发展的趋势和特点，主要为以下7点内容：

①边界不断延伸，“物业＋”成年度热词：政策层面上，2021年物业行业的边界进一步拓宽，“物业+养老服务”、“物业+生活服务”、物业布局老旧小区成为关键词。

②规模扩张空间大，市场份额逐渐提升：头部企业整合加速，市场份额达到新突破。经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

③2021上下半年行情割裂，演绎“冰与火之歌”：2021年伊始，多项利好物业管理行业的政策频发，为行业营造良好发展的政策环境，上半年也迎来递表高峰期，近30家企业成功递表。下半年，资本市场遇冷，恒生物业服务指数一路下滑，待上市物企中，多家物企二次递表且仍未成功上市。上市物企则普遍遭遇股价回调、PE倍数腰斩、市盈率下降等状况。2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅52.31%。

④规模仍是主旋律，母公司依赖成“双刃剑”：面对规模为基的市场逻辑，提升规模保证绝对实力成为头部企业的共识。大多数上市物企均有地产母公司背景，物企的发展离不开对母公司的业务依赖。但地产的频频暴雷对物企的拖累也是十分明显，与地产关联方信贷风险高的物企估值往往表现不佳。

⑤政策、资本、地产三大助力，助推并购热潮：政策风口期助推并购，上市募集资金充裕，主要用途为收并购， 地产变局引发并购。因融资政策收紧，部分房企出现现金流紧张，风险频发，为缓解流动性压力，部分房企出售旗下物企换取现金，引发行业多项重大收并购（如蓝光嘉宝、富力物业、亿达服务等）。

⑥增值服务空间广阔，企业布局成效不显：物企围绕着社区资产和业主需求，提供了社区零售、社区金融、社区旅游、家装服务等社区增值服务的业务。但从数据看，2021年上半年，40家上市物企社区增长服务收入占比仅提升3个百分点至15.9%，占比依然相对较低，社区增值服务收入仍然较难作为企业营收来源主力贡献者。

⑦智慧社区实施效果提升明显，业主“又爱又恨”：智慧社区在线缴费、无感通行、智能安防等功能，为业主提供更加便捷、智能和舒适的居住环境。小部分业主愿意尝试科技带来的新体验，但仍然面临着价格略贵、APP多不统一，后台物业服务响应慢、更喜欢人工服务以及智慧设备形同虚设等诸多问题。而业主也对智慧社区有着老幼使用困难、系统不稳定、不安全等多种顾虑。（克尔瑞物管）